Makleralleinauftrag: Formen der Maklerbeauftragung und ihre Vor- und Nachteile

Wer eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchte, steht häufig vor der Frage: Soll ich einen Makler beauftragen – und wenn ja, wie genau? In diesem Artikel erfahren Sie alles Wissenswerte über die verschiedenen Arten, einen Immobilienmakler zu beauftragen, mit besonderem Fokus auf den Makleralleinauftrag.

1. Allgemeines zur Maklerbeauftragung

Ein Immobilienmakler kann Eigentümer dabei unterstützen, eine Immobilie professionell zu vermarkten, Besichtigungstermine zu organisieren, den passenden Käufer oder Mieter zu finden und den Verkaufsprozess rechtssicher abzuwickeln. Doch nicht jeder Maklervertrag ist gleich. Es gibt verschiedene Formen, einen Makler zu beauftragen – und jede bringt unterschiedliche rechtliche und praktische Konsequenzen mit sich.

2. Die drei klassischen Maklervertragsarten

In Deutschland haben sich drei Vertragsformen etabliert, mit denen ein Eigentümer einen Immobilienmakler beauftragen kann:

• Einfacher Maklerauftrag
• Alleinauftrag (auch einfacher Alleinauftrag)
• Qualifizierter Alleinauftrag

3. Der einfache Maklerauftrag

Beim einfachen Maklerauftrag verpflichtet sich der Makler, tätig zu werden, erhält aber keine Exklusivität. Der Auftraggeber darf auch selbst einen Käufer suchen oder andere Makler parallel beauftragen.

Vorteile:

• Hohe Flexibilität für den Eigentümer
• Verkauf durch Eigeninitiative jederzeit möglich
• Mehrere Makler können gleichzeitig tätig werden

Nachteile:

• Wenig Engagement durch den Makler, da keine Erfolgssicherheit besteht
• Mehrfachvermarktung kann unseriös wirken
• Schlechtere Koordination bei Besichtigungen
• Gefahr von Doppelprovisionen bei mehreren Maklern

4. Der einfache Makleralleinauftrag

Beim einfachen Alleinauftrag verpflichtet sich der Eigentümer, nur einen Makler zu beauftragen. Der Makler hat somit Exklusivität, aber der Eigentümer darf weiterhin selbst verkaufen.

Vorteile:

• Höhere Motivation des Maklers durch Exklusivität
• Professionellere Vermarktung
• Bessere Abstimmung bei Besichtigungen und Interessenten
• Der Eigentümer kann weiterhin selbst einen Käufer finden

Nachteile:

• Eigentümer ist an einen Makler gebunden
• Bei schlechter Leistung des Maklers ist ein Wechsel erschwert
• Mehrarbeit durch eigene Verkaufstätigkeit parallel zum Makler

5. Der qualifizierte Makleralleinauftrag

Diese Vertragsform ist die verbindlichste. Der qualifizierte Alleinauftrag erlaubt es dem Eigentümer nicht, selbst Käufer zu suchen. Nur der Makler darf den Verkauf durchführen. Findet der Eigentümer dennoch einen Käufer, hat der Makler trotzdem Anspruch auf seine Provision.

Vorteile:

• Makler investiert meist viel Aufwand in Marketing und Interessentenauswahl
• Rechtlich klare Zuständigkeit
• Keine Konkurrenz durch Eigentümer selbst
• Klare Kommunikationsstruktur mit Interessenten

Nachteile:

• Keine Möglichkeit, selbst Käufer zu präsentieren
• Hohes Abhängigkeitsverhältnis zum Makler
• Provision ist auch fällig, wenn man selbst den Käufer findet

6. Form und Inhalt eines Makleralleinauftrags

Ein Makleralleinauftrag sollte schriftlich fixiert werden. Die wichtigsten Inhalte sind:

• Laufzeit des Auftrags (meist 3 bis 6 Monate)
• Exklusivität des Maklers
• Pflichten des Maklers (z. B. Exposé-Erstellung, Inserate, Besichtigungen)
• Provisionshöhe und Fälligkeit
• Vertragsverlängerung und Kündigungsfristen

7. Was tun bei unzufriedener Zusammenarbeit?

Gerade beim qualifizierten Alleinauftrag ist Vertrauen entscheidend. Sollte der Makler keine Leistung erbringen oder sich nicht an Absprachen halten, kann dies ein Grund für eine vorzeitige Kündigung sein – allerdings nur unter engen Voraussetzungen (z. B. grobe Pflichtverletzung).

Ein häufiger Streitpunkt ist, ob der Makler „aktiv tätig“ geworden ist. Daher sollten im Vertrag möglichst konkrete Leistungen und deren Nachweise vereinbart sein.

8. Wann lohnt sich welcher Vertrag?

Welche Vertragsart sich eignet, hängt von der Zielsetzung des Verkäufers ab:

• Privatverkäufer mit viel Zeit können mit einem einfachen Auftrag experimentieren, laufen aber Gefahr, den Verkauf zu verzögern.
• Verkäufer mit professionellen Ansprüchen fahren besser mit einem (qualifizierten) Alleinauftrag, sofern der Makler seriös ist.
• Eigentümer mit persönlichem Netzwerk sollten eher einen einfachen Alleinauftrag wählen, um sich ein Hintertürchen für Eigenverkäufe offenzuhalten.

9. Die Rolle der Provision

Seit Dezember 2020 gilt in Deutschland bei Verkauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen in der Regel das sogenannte Bestellerprinzip. Meist teilen sich Verkäufer und Käufer die Maklercourtage zu gleichen Teilen, sofern nicht anders vereinbart. Bei Vermietungen zahlt ohnehin der Auftraggeber allein die Provision.

Ein Makleralleinauftrag kann den Verkaufsprozess deutlich effizienter und professioneller gestalten – vorausgesetzt, die Zusammenarbeit ist gut abgestimmt. Wer sich für einen qualifizierten Alleinauftrag entscheidet, sollte sich die Wahl des Maklers gut überlegen und auf einen transparenten Vertrag bestehen. Letztlich hängt der Erfolg nicht nur von der Vertragsform, sondern vor allem von der Kompetenz, Erfahrung und Seriosität des Maklers ab.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei Unsicherheiten sollte ein Fachanwalt für Immobilienrecht hinzugezogen werden.