Haus verkaufen ohne Energieausweis: Was ist erlaubt – und was nicht?

Wer ein Haus verkaufen möchte, muss viele rechtliche Rahmenbedingungen beachten. Eine davon betrifft den Energieausweis. Doch was passiert, wenn kein Energieausweis vorliegt? Darf ein Haus trotzdem verkauft werden? Und welche Konsequenzen drohen, wenn die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) nicht eingehalten werden? In diesem Artikel klären wir umfassend, ob und wie ein Haus ohne Energieausweis verkauft werden kann, welche Ausnahmen gelten und welche rechtlichen Risiken bestehen.

Was ist ein Energieausweis?

Der Energieausweis ist ein offizielles Dokument, das Auskunft über die energetische Qualität eines Gebäudes gibt. Er enthält Informationen über den Energieverbrauch bzw. -bedarf und dient dazu, die Energieeffizienz eines Hauses vergleichbar zu machen. Pflicht ist der Ausweis seit 2009, die rechtliche Grundlage bildet seit 2020 das Gebäudeenergiegesetz (GEG).

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen:

• Verbrauchsausweis: basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre.
• Bedarfsausweis: ermittelt den theoretischen Energiebedarf anhand baulicher Merkmale.

Ist ein Hausverkauf ohne Energieausweis erlaubt?

Grundsätzlich schreibt das GEG vor, dass bei Verkauf, Neuvermietung oder Verpachtung eines Gebäudes ein Energieausweis vorgelegt werden muss. Dies gilt sowohl für Wohn- als auch für Nichtwohngebäude. Die Pflicht besteht unabhängig davon, ob ein Makler eingeschaltet wird oder der Verkauf privat erfolgt.

Aber: Der Verkauf eines Hauses ist trotz fehlendem Energieausweis nicht automatisch ungültig. Der Kaufvertrag bleibt wirksam. Allerdings handelt es sich bei der Nichtbereitstellung um eine Ordnungswidrigkeit, die Bußgelder nach sich ziehen kann.

Gesetzliche Grundlage: Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Das GEG verpflichtet Eigentümer, potenziellen Käufern spätestens bei der Besichtigung einen gültigen Energieausweis unaufgefordert vorzulegen (§ 80 GEG). Spätestens beim Abschluss des Kaufvertrags muss dieser dem Käufer im Original oder in Kopie übergeben werden (§ 82 GEG).

Zusätzlich müssen bestimmte Pflichtangaben aus dem Energieausweis bereits in der Immobilienanzeige erscheinen (§ 87 GEG), sofern ein solcher vorliegt:

• Art des Energieausweises (Verbrauch oder Bedarf)
• Endenergieverbrauchskennwert
• Wesentlicher Energieträger
• Baujahr des Gebäudes
• Energieeffizienzklasse (falls ab 2014 erstellt)

Welche Ausnahmen gelten?

Es gibt bestimmte Fälle, in denen kein Energieausweis benötigt wird:

• Gebäude unter Denkmalschutz
• Gebäude mit einer Nutzfläche unter 50 m²
• Provisorische Gebäude mit einer Nutzungsdauer unter 2 Jahren
• Gebäude, die nicht dauerhaft beheizt oder gekühlt werden

In solchen Fällen darf ein Haus auch ohne Energieausweis verkauft werden, ohne dass rechtliche Konsequenzen drohen. Wichtig: Die Ausnahme muss im Zweifel nachgewiesen werden können.

Was droht bei Verstoß?

Wer gegen die Vorgaben des GEG verstößt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro (§ 108 GEG). Dies betrifft insbesondere folgende Tatbestände:

• Fehlender Energieausweis bei Verkauf, Neuvermietung oder Verpachtung
• Nichtvorlage bei der Besichtigung
• Keine Übergabe des Ausweises beim Vertragsschluss
• Fehlende Pflichtangaben in der Immobilienanzeige
• Gebrauch eines gefälschten oder manipulierten Energieausweises

Die zuständige Behörde (meist das Bauamt oder die Untere Bauaufsicht) kann auf Hinweis oder im Rahmen einer Stichprobe ein Verfahren einleiten.

Kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten?

Der fehlende Energieausweis allein berechtigt den Käufer nicht zum Rücktritt vom Kaufvertrag oder zur Minderung des Kaufpreises. Es sei denn, es liegt eine arglistige Täuschung oder ein schwerwiegender Mangel vor, der sich aus dem Energiezustand ergibt und wissentlich verschwiegen wurde.

Dennoch kann der Verkäufer bei Streitigkeiten schlechter dastehen, insbesondere wenn zugesicherte Eigenschaften im Widerspruch zu den später ermittelten Energiekennwerten stehen.

Wie bekomme ich einen Energieausweis?

Der Energieausweis darf nur von ausstellungsberechtigten Personen erstellt werden. Dazu zählen unter anderem:

• Architekten
• Ingenieure mit entsprechender Qualifikation
• Staatlich anerkannte Energieberater

Online-Anbieter können ebenfalls rechtskonforme Energieausweise ausstellen – insbesondere Verbrauchsausweise für Wohngebäude. Bei komplexeren Gebäuden oder Unsicherheiten empfiehlt sich jedoch eine persönliche Vor-Ort-Besichtigung und Beratung.

Die Kosten variieren je nach Art und Anbieter:

• Verbrauchsausweis: ca. 50–100 Euro
• Bedarfsausweis: ca. 300–800 Euro

Praktische Tipps für Eigentümer

• Rechtzeitig einen Energieausweis beantragen – idealerweise vor der ersten Immobilienanzeige
• Pflichtangaben korrekt in Exposé und Inserat integrieren
• Ausweis bei Besichtigungen bereithalten oder digital versenden
• Original oder Kopie zum Notartermin mitbringen
• Bei Unsicherheiten rechtlichen oder fachlichen Rat einholen

Ein Hausverkauf ohne Energieausweis ist rechtlich nicht pauschal ungültig – aber mit klaren Pflichten verbunden. Eigentümer sollten den Energieausweis rechtzeitig erstellen lassen und aktiv bereitstellen, um Bußgelder, Streitigkeiten oder Misstrauen bei Käufern zu vermeiden. Nur in wenigen Ausnahmefällen darf tatsächlich auf den Ausweis verzichtet werden. Wer als Verkäufer auf Nummer sicher gehen will, sollte das Thema nicht auf die leichte Schulter nehmen. Denn Transparenz beim Energieverbrauch ist heute ein entscheidendes Verkaufsargument – und Ausdruck von Seriosität.