Geerbtes Haus verkaufen – worauf ist beim Hausverkauf im Erb- / Todesfall zu achten?

„Was tun, wenn man eine Immobilie erbt?“

Wenn Sie eine Immobilie erben, müssen Sie sich als neuer Eigentümer im Grundbuch eintragen lassen. Hierfür benötigen Sie einen Erbschein. Diesen erhalten Sie beim Nachlassgericht (üblicherweise Amtsgericht).

„Geerbtes Haus verkaufen – wie sind die Fristen?“

Wenn Sie Ihr geerbtes, nicht selbst bewohntes Haus ohne Spekulationssteuer verkaufen wollen, müssen zwischen Kauf (des Hauses vom Erblasser) und Verkauf (des Hauses durch Sie) mindestens zehn Jahre liegen.

„Geerbtes Haus darf nicht verkauft werden?“

Ein sogenanntes Verfügungsunterlassungsvermächtnis ist möglicherweise zu umgehen, insbesondere stellt sich die Frage, ob und welche Konsequenzen im Vermächtnis für den Fall festgelegt wurden, dass das geerbte Haus oder Grundstück doch verkauft wird. Die Handlungsoptionen müssten hier im Einzelfall individuell geprüft werden.

„Geerbtes Haus verkaufen – Erbengemeinschaft?“

Idealerweise einigen sich alle Parteien einer Erbengemeinschaft auf einen Verkauf. Dabei wird dann der Verkaufserlös dem jeweiligen Erbanteil entsprechend unter den Erben aufgeteilt. Der Mittelweg ist, dass einzelne Erben ihren Anteil verkaufen. Dabei haben die Miterben ein zeitlich befristetes Vorkaufsrecht. Die schlechteste Lösung ist eine Zwangsversteigerung, bei der das Haus zu Geld gemacht wird, um eine (technisch) problemlose Teilung zu ermöglichen.

„Hausverkauf Erbe?“

Beim Verkauf eines geerbten Hauses sind vor allem die Spekulationssteuer und die Erbschaftssteuer von Interesse. Diese sind unabhängig voneinander.

„Haus geerbt, Geschwister auszahlen – Spekulationssteuer?“

Wenn Sie das geerbte Haus zwar frühestens zehn Jahre nach Kauf des Hauses (durch den Erblasser) verkaufen wollen, Sie aber zuvor die Geschwister auszahlen wollen, fällt dann für diese Beträge Spekulationssteuer bei den Geschwistern an? Voraussichtlich ja, es sei denn, das Geschwisterteil hat einige Jahre (zwei plus Verkaufsjahr) im Haus gelebt, aber dies müsste im Einzelfall geklärt werden.

„Erbschaftssteuer nach Hausverkauf?“

Bei der Erbschaftssteuer gibt es Freibeträge, gefolgt von einer Staffelung ähnlich (aber niederiger als bei) der Einkommenssteuer. Ist die Immobilie vermietet, müssen nur 90% des Wertes versteuert werden – eine zusätzliche Erbschaftssteuer-Vergünstigung für Immobilien-Erbschaften. Ziehen Sie selbst und sofort in das nicht zu große (max. 200 m² Wohnfläche, bei größeren Wohnflächen fällt anteilig Erbschaftssteuer an), von Ihren Eltern geerbte Haus ein, zahlen Sie keine Erbschaftssteuer. Bei Vererbung unter Eheleuten und Lebenspartnern gilt das Gleiche, hier allerdings ohne Wohnflächenbegrenzung.

„Geerbtes Haus verkaufen – Pflichtteil?“

Der Pflichtteil ist die Hälfte des gesetzlichen Anteils. Der gesetzliche Anteil steht Ihnen zu, wenn es kein Testament gibt, der Pflichtteil, wenn es ein Testament gibt und Sie dort nicht berücksichtigt wurden. Bei der Berechnung müssen alle Verwandten berücksichtigt werden, auch die, die von der gesetzlichen Erbfolge ausgeschlossen sind (§ 2310 BGB), etwa weil sie erbunwürdig sind oder enterbt wurden. Vom Pflichtteil kann nur ausgeschlossen werden, wer eine schwere Straftat gegen den Erblassser begangen hat.

„Geerbtes Haus verkaufen oder Vermieten?“

Das hängt vom Objekt ab, aber steuerliche Fragen schlagen hier auch ganz gravierend zu Buche. Schließlich auch die Frage, ob man überhaupt und prinzipiell Vermieter sein will. Dies müsste im Einzelfall besprochen werden.