Entwicklung der Immobilienpreise in München von 2023 bis 2025 gemäß Gutachterausschuss

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München veröffentlicht regelmäßig detaillierte Marktanalysen und Jahresberichte, die eine fundierte Einschätzung der Immobilienpreisentwicklung ermöglichen. Hier ein Überblick über die Entwicklung von 2023 bis 2025:

Entwicklung der Immobilienpreise in München gemäß Gutachterausschuss

1. Jahr 2023: Deutlicher Preisrückgang und sinkende Transaktionen

Das Jahr 2023 war geprägt von einem signifikanten Preisrückgang im Münchner Immobilienmarkt, dem ersten seit Langem, und einem drastischen Einbruch bei den Transaktionszahlen.

• Wohnbaugrundstücke: Die Preise für unbebaute Wohnbaugrundstücke sanken im Durchschnitt um 20 %. Dies war eine ungewöhnliche und lange nicht gekannte Entwicklung.
• Reihen- und Doppelhäuser: Der Preisrückgang betrug hier 11 %.
• Eigentumswohnungen (Bestand): Die Preise reduzierten sich um 12 %. Die Preise erreichten damit wieder das Niveau von etwa 2019 oder 2020.
  • Die Preise pro Quadratmeter für Bestandswohnungen lagen je nach Baujahr durchschnittlich zwischen ca. 6.500 EUR und 9.500 EUR.
• Neubauwohnungen: Der Preisrückgang war hier geringer, im Durchschnitt betrug er etwa 2 % in durchschnittlichen und guten Wohnlagen. Der Preisdurchschnitt lag bei ca. 10.100 EUR für mittlere Lagen und 12.300 EUR für gute Wohnlagen. In besten Lagen sanken die Quadratmeterpreise von durchschnittlich 17.650 EUR auf 16.400 EUR.
• Transaktionszahlen und Geldumsatz: Im Jahr 2023 wurden nur etwa 8.200 Immobilientransaktionen registriert, das niedrigste Niveau seit 13 Jahren. Der gesamte Geldumsatz mit Immobilien sank um rund 37 % im Vergleich zum Vorjahr auf ca. 7,5 Milliarden EUR, was dem Niveau von 2010 entsprach.

Zusammenfassend für 2023: Der Münchner Immobilienmarkt erlebte einen deutlichen Abschwung, getrieben durch gestiegene Zinsen, Baukosten und eine allgemeine Unsicherheit.

2. Jahr 2024: Erste Erholungstendenzen, aber Preise weiterhin rückläufig

Das Jahr 2024 zeigte eine leichte Erholung bei den Transaktionszahlen und dem Geldumsatz, während die Preise für Wohnimmobilien weiterhin leicht rückläufig waren.

• Transaktionszahlen und Geldumsatz: Der Gutachterausschuss stellte fest, dass sich der Münchner Immobilienmarkt im Jahr 2024 deutlich erholt hat. Im Vergleich zum Vorjahr stieg die Anzahl der Kaufverträge um 34 % auf insgesamt 10.950, und der Geldumsatz stieg sogar um 51 % auf 11,367 Milliarden Euro. Dies zeigt, dass wieder mehr Immobilien verkauft wurden, auch wenn das Niveau der Spitzenjahre noch nicht erreicht war.
• Wohnimmobilienpreise: Im Wohnimmobilienbereich wurden weiterhin leicht rückläufige Preise ermittelt:
  • In durchschnittlichen und guten Wohnlagen gingen die Preise für Eigentumswohnungen (Bestand und Neubau) im Schnitt um 3 % zurück.
  • Für Reihen- und Doppelhäuser gab es ebenfalls einen Rückgang.
  • Unbebaute Wohnbaugrundstücke lagen im Mittel rund 6 % unter den im August 2024 veröffentlichten Bodenrichtwerten zum 01.01.2024.
• Gewerbeimmobilien: Dieser Sektor verzeichnete 2024 einen deutlichen Umsatzsprung (teilweise über 300 %) aufgrund einiger großvolumiger Transaktionen.

Zusammenfassend für 2024: Der Markt hat sich stabilisiert und die Nachfrage ist wieder gestiegen, was sich in höheren Transaktionszahlen widerspiegelt. Die Preise für Wohnimmobilien sanken zwar noch leicht, aber die Dynamik deutete auf eine Bodenbildung hin.

3. Jahr 2025: Stabilisierung und leichter Preisanstieg

Aktuelle Analysen und Prognosen des Gutachterausschusses (und darauf basierende Berichte) für 2025 deuten auf eine fortgesetzte Erholung und leichte Preissteigerungen hin, nachdem der „Bodensatz“ der Preise Ende 2023/Anfang 2024 erreicht zu sein schien.

• Aktuelle Entwicklung (Stand Juni 2025): Der Aufwärtstrend setzt sich fort. Seit etwa einem Jahr ziehen die Preise wieder an. Im Mai 2025 stiegen die Immobilienpreise in München erneut im Vergleich zum Vorquartal: Wohnungen +1,5 %, Häuser +0,3 % und Mehrfamilienhäuser +2,1 %.
• Durchschnittliche Quadratmeterpreise (Juni 2025):
  • Bestandswohnungen: Rund 8.000 €/m² (durchschnittliche Lagen). In guten bzw. guten City-Lagen liegen die Preise bei durchschnittlich 8.660 €/m² bzw. 11.160 €/m².
  • Neubauwohnungen: Durchschnittlich 10.250 €/m², in guten Lagen 12.600 €/m² und in guten City-Lagen bis zu 21.000 €/m².
  • Freistehende Einfamilienhäuser: Ca. 11.950 €/m².
  • Reihenhäuser: Ca. 8.600 €/m².
• Prognose: Es wird im Mittel von einem ganz leichten Preisanstieg von 1 % bis 3 % ausgegangen, insbesondere in den Metropolen wie München. Die gestiegene Nachfrage und die verbesserte Finanzierungsbedingungen (trotz leichter Zinserhöhungen) tragen dazu bei. Die Knappheit an Angebot, insbesondere bei Mietwohnungen, erhöht auch den Druck auf die Kaufpreise.

Wichtige Faktoren, die die Entwicklung beeinflussen:

• Zinsentwicklung: Die Zinsen haben sich 2024 stabilisiert und sind auf einem Niveau, das für Käufer wieder attraktiver wird. Deutlich fallende Zinsen werden jedoch nicht erwartet.
• Angebot und Nachfrage: Obwohl die Transaktionszahlen wieder steigen, ist das Angebot an Wohnraum in München weiterhin begrenzt, was die Preise stützt.
• Baukosten: Die hohen Baukosten bleiben ein Faktor, der die Preise für Neubauten auf einem hohen Niveau hält.
• Lage: Die Lage bleibt in München der entscheidende Faktor für die Preisentwicklung. Top-Lagen und zentrale Viertel zeigen sich besonders stabil oder tendenziell steigend.

Zusammenfassend für 2025: Nach der Korrektur in 2023 und einer Stabilisierung in 2024, zeigt der Münchner Immobilienmarkt 2025 wieder eine leichte Aufwärtstendenz bei den Preisen, getragen von einer steigenden Nachfrage und einem weiterhin knappen Angebot.