Immobilien verkaufen oder vermieten. Was ist besser?

Vor- und Nachteile von Immobilienverkauf und -Vermietung, die ein Eigentümer sehr genau abwägen sollte.

Im Fall z.B. einer Erbschaft einer nicht selbst genutzten Immobilie stellt sich oft die Frage, ob die Immobilie verkauft oder vermietet bzw. verpachtet werden soll.

Wer die Immobilie verkaufen will, muss erst einmal einen Kaufinteressenten finden und dieser muss auch bereit sein, den Kaufpreis zu zahlen. Um hier bestmögliche Erfolge zu erzielen empfiehlt es sich im Vorfeld, eine Wertermittlung des Objektes vom Fachmann erstellen zu lassen.

Ist die Immobilie dem Baujahr entsprechend nicht gepflegt, sind entweder kostenintensive Renovierungen notwendig oder entsprechende Abschläge beim zu erzielenden Kaufpreis bzw. Miete hinzunehmen.

Herausforderungen

Wenn sie das Objekt vermieten und somit als Kapitalanlage nutzen wollen, können sie je nach Lage und Zustand des Objektes attraktive Renditen erzielen und gleichzeitig für das Alter vorsorgen. Allerdings hat man als Vermieter auch organisatorische sowie finanzielle Verpflichtungen. Eine große Herausforderung für den Vermieter liegt bereits darin, einen zuverlässigen und solventen Mieter zu finden, der auch noch obendrein pfleglich mit der Immobilie umgeht. Gerät der Mieter mit den Mieten in Rückstand oder sind nach dem Auszug umfassende Renovierungsarbeiten notwendig, kommen möglicherweise nicht geplante Zusatzkosten auf den Vermieter zu.

Gerade wenn ein Teil der Immobilie fremdfinanziert ist, können rückständige Mieten oder Renovierungskosten finanzielle Engpässe für den Vermieter verursachen. Somit ist neben der richtigen Auswahl der Mieter eine realistische Miete anzusetzen und laufende Nebenkosten sowie außerplanmäßige Kosten in der Planung zu berücksichtigen. Sollten die Zeit und notwendigen Finanzreserven nicht vorhanden sein, ist ein Verkauf der Immobilie eventuell die bessere Option. Eine weitere Hürde kann auch eine größere Entfernung zum Objekt sein.

Spekulationsfrist eventuell beachten

Wird der Eigentümer der Immobilie mit dem benötigten Zeit- oder Kostenaufwand überfordert, sollte er die Immobilie besser verkaufen. Ein Verkauf kann sich auch dann als vorteilhaft erweisen, wenn der Erlös aus dem Verkauf anderweitig benötigt wird. Zum Beispiel um Verbindlichkeiten zu tilgen oder weitere Erben auszuzahlen. Allerdings sollte die Spekulationsfrist beachtet werden. D.h. dass ein Verkauf vor Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist versteuert werden muss. Eine fremdgenutzte Immobilie kann nur dann steuerfrei verkauft werden, wenn die Immobilie mindestens zehn Jahre im Eigentum war. Es fällt keine Steuer beim Verkauf an, wenn die Immobilie ausschließlich selbst genutzt wurde oder im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Hier sollte im Vorfeld auf jeden Fall der Rat des Steuerberaters eingeholt werden!

Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigen

Wer die Immobilie verkauft und der erzielte Kaufpreis die zu tilgenden Verbindlichkeiten bzw. Zahlungen übersteigt, erhält zusätzliche Liquidität, mit der der Verkäufer eine höhere Rendite erzielen kann. Voraussetzung ist aber, dass das Objekt nicht fremdfinanziert ist. Falls die Immobilie oder Teile fremdfinanziert sind, kann es sein, dass eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung an das Finanzierungsinstitut zu zahlen ist.

Auch hier ist es ratsam, bereits im Vorfeld mit dem Finanzierungsinstitut Kontakt aufzunehmen, um die eventuell entstehenden Kosten zu verifizieren. Falls hier noch nennenswerte langfristige Darlehen – die über Grundschulden des Objektes abgesichert sind – bestehen, sollten Alternativen in Betracht kommen, um hier eventuelle Vorfälligkeitsentschädigungen zu umgehen.

Steuervorteile durch die Vermietung der Kapitalanlage

Immobilie verkaufen oder vermieten? Eigentümer die sich für eine Vermietung entscheiden müssen berücksichtigen, dass laufende Instandhaltungs- bzw. Unterhaltungskosten für das Objekt entstehen. Die damit verbundenen Herstellungskosten kann man als Vermieter abschreiben. Somit kann die Einkommensteuerlast verringert werden. Das ist u.a. ein positiver Nebeneffekt sowie ein Grund, weshalb sich Investoren langfristig für den Erwerb einer Immobilie entscheiden. Denn wenn eine Immobilie langfristig gut vermietet ist, kann die Vermietung eine attraktive Sache sein.

Finanzielle Rücklagen bilden

Allerdings können mittel- und langfristig Schäden am Objekt entstehen bzw. auftauchen. Umso wichtiger ist es für jeden Eigentümer/Vermieter ein ausreichendes Finanzpolster zu schaffen, um die Schäden an der Immobilie schnellstmöglich zu beheben. Gerade bei Objekten älterer Baujahre können folgende Situationen schnell zum Problem werden:

  1. Die monatlichen Mieteinnahmen fallen aus.
  2. Der Mieter zieht aus.
  3. Der Mieter kürzt berechtigt die monatliche Miete
  4. Eine Neuvermietung in dem Objektzustand gestaltet sich schwierig
  5. Schäden oder der Zustand  lassen eine Neuvermietung nicht zu
  6. Aufwendige Modernisierungen oder Renovierungen am Gemeinschafts- oder Sondereigentum sind kurzfristig unumgänglich.
  7. Streit oder Probleme innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Nicht alle Vermieter können Renovierungen, geschweige denn Modernisierungen, aus den monatlichen Mieteinnahmen bestreiten, wenn nicht rechtzeitig finanzielle Rücklagen gebildet wurden. Somit muss in der Regel durch den Eigentümer ein Darlehen aufgenommen werden, das monatlich mit Hilfe der Mieteinnahmen zurückgezahlt wird (Zins und Tilgung), oder alternativ die Immobilie verkauft werden.

Immobilie als Altersvorsorge

Wenn man eine fremdgenutzte Immobilie besitzt, kann diese als ein Baustein der Altersvorsorge betrachtet werden. In guten Lagen sind Immobilien sehr wertbeständig und gelten als konservative Anlageform, vorausgesetzt die monatlichen Ausgaben übersteigen langfristig nicht die monatlichen Einnahmen. Falls es sich um eine altersgerechte Immobilie handelt, kann es sinnvoll sein, dass Objekt im Alter selbst zu nutzen oder mit den Einnahmen aus einem Verkauf des Objektes sich einen Lebenstraum zu erfüllen.

Immobilie vermieten oder verkaufen?

Wie aus den Ausführungen zu erkennen, gibt es keine pauschale Antwort auf die Frage. Es sind in allen Fällen die persönlichen Lebensumstände sowie Zukunftsplanungen, neben steuerlichen und rechtlichen Aspekten zu berücksichtigen.

Wer sich für einen Verkauf der Immobilie entscheidet, sollte den Prozess gut vorbereitet gestalten und am besten einen qualifizierten Makler einschalten. In der Regel wird er für Sie als Verkäufer kostenlos agieren und das Objekt erfolgreich, schnell und zum besten Preis verkaufen.