Fremdkapitalhebel bei der Immobilienfinanzierung

Der gezielte Einsatz von Fremdkapital ist eines der bedeutendsten Instrumente in der Immobilienfinanzierung. Insbesondere der sogenannte Fremdkapitalhebel (auch Leverage-Effekt genannt) ermöglicht es Investoren, mit einem vergleichsweise geringen Eigenkapitaleinsatz hohe Renditen zu erzielen. Dieser Artikel beleuchtet die Funktionsweise, Chancen und Risiken des Fremdkapitalhebels, erklärt, warum er in der Immobilienbranche so beliebt ist, und zeigt, warum andere Assetklassen wie Aktien diesen Hebel nicht in gleichem Maße nutzen können.

Was ist der Fremdkapitalhebel?

Unter dem Fremdkapitalhebel versteht man die Möglichkeit, mit geliehenem Geld – also Fremdkapital – eine Investition zu tätigen und dadurch die Eigenkapitalrendite zu steigern. Das Prinzip basiert auf der Annahme, dass die Gesamtrendite einer Investition über den Kosten des aufgenommenen Fremdkapitals liegt. In diesem Fall wirkt sich die Verschuldung positiv auf die Eigenkapitalrendite aus.

Beispielhafte Berechnung des Hebeleffekts

Ein einfaches Beispiel verdeutlicht den Mechanismus:

• Immobilienkaufpreis: 1.000.000 €
• Fremdkapital: 800.000 € (Zins: 3 % p.a.)
• Eigenkapital: 200.000 €
• Jährliche Netto-Mieteinnahmen: 60.000 €

Die Zinskosten für das Fremdkapital betragen 24.000 € (3 % von 800.000 €). Der verbleibende Gewinn beträgt also 36.000 €. Bezogen auf das eingesetzte Eigenkapital ergibt sich eine Eigenkapitalrendite von 18 % (36.000 € / 200.000 €).

Vorteile einer hohen Fremdkapitalquote

1. Hebelung der Eigenkapitalrendite

Der wohl größte Vorteil ist die Steigerung der Eigenkapitalrendite bei positiver Differenz zwischen Objektverzinsung und Fremdkapitalzins. Je höher der Anteil des Fremdkapitals bei konstantem Objektwert, desto stärker wirkt der Leverage-Effekt.

2. Skalierung des Immobilienportfolios

Durch den Einsatz von Fremdkapital kann ein Investor mehrere Objekte parallel erwerben, anstatt das gesamte Eigenkapital in eine Immobilie zu investieren. Das ermöglicht ein schnelleres Wachstum des Portfolios und eine bessere Risikostreuung.

3. Liquiditätsschonung

Ein hoher Fremdkapitalanteil bindet weniger Eigenkapital und erhält die Liquidität für andere Investitionen oder Notfälle. Gerade für Unternehmer oder professionelle Investoren ist diese Flexibilität entscheidend.

4. Steuerliche Vorteile

Zinsaufwendungen aus der Immobilienfinanzierung sind in der Regel steuerlich absetzbar. Dies senkt die Steuerlast und erhöht die Nettorendite der Investition.

Nachteile und Risiken einer hohen Fremdkapitalquote

1. Erhöhtes Insolvenzrisiko

Je höher die Verschuldung, desto anfälliger wird ein Projekt für wirtschaftliche Rückschläge. Kommt es zu Mietausfällen, Leerstand oder Zinserhöhungen, kann die Liquidität gefährdet werden – schlimmstenfalls droht die Zwangsversteigerung.

2. Abhängigkeit von Zinsniveau

Ein hoher Fremdkapitalanteil macht die Investition sensibel gegenüber Zinsänderungen. Steigen die Zinsen, verteuert sich die Finanzierung. Bei Anschlussfinanzierungen kann dies erhebliche Mehrkosten verursachen und den Leverage-Effekt ins Negative kehren.

3. Begrenzte Flexibilität

Banken fordern Sicherheiten, Tilgungspläne und Bonitätsnachweise. Eine hohe Verschuldung kann die Kreditwürdigkeit für zukünftige Projekte beeinträchtigen.

4. Negative Hebelwirkung (Leverage Downside)

Sinkt die Rendite der Immobilie unter die Finanzierungskosten, kehrt sich der Leverage-Effekt um. Dann sinkt die Eigenkapitalrendite mit steigendem Fremdkapitalanteil – ein ernstzunehmendes Risiko.

Wie viel Fremdkapital ist sinnvoll?

Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Die optimale Fremdkapitalquote hängt vom Risikoprofil, der Objektart, der Marktsituation und der Zinslandschaft ab. In der Praxis bewegen sich viele Investoren im Bereich von 70–90 % Fremdkapitalquote. Konservative Anleger setzen auf geringere Quoten, um Krisen besser abzufedern.

Fremdkapitalhebel im Vergleich zu anderen Assetklassen

1. Aktien

In der Aktienanlage ist der direkte Einsatz von Fremdkapital durch Privatanleger deutlich schwieriger und riskanter. Zwar gibt es sogenannte Wertpapierkredite oder Margin-Konten, aber sie sind oft teuer, mit Nachschusspflichten verbunden und nicht flächendeckend zugänglich.

Ein Beispiel: Wer mit 10.000 € Eigenkapital Aktien im Wert von 20.000 € kauft (also mit 50 % Fremdkapital), erzielt bei 10 % Kursgewinn eine Rendite von 20 % auf das Eigenkapital. Fällt der Kurs aber um 10 %, ist das Eigenkapital bereits komplett aufgebraucht. Der Hebel wirkt also in beide Richtungen sehr stark – die Volatilität ist hier deutlich höher als bei Immobilien.

2. Fonds und ETFs

Fonds und ETFs verwenden teilweise intern Hebelstrategien, vor allem bei sogenannten Leveraged ETFs. Diese Produkte sind jedoch hochspekulativ, kurzfristig orientiert und eher für professionelle Trader gedacht. Ein langfristiger Vermögensaufbau mit Fremdkapital ist im Fondsbereich kaum üblich.

3. Unternehmensbeteiligungen (Private Equity)

Im Private-Equity-Sektor ist Leverage durchaus ein zentrales Element (Stichwort: Leveraged Buyouts). Allerdings ist der Zugang zu solchen Beteiligungen für Privatinvestoren eingeschränkt und die Risiken hoch.

Warum ist der Leverage bei Immobilien besonders attraktiv?

• Sicherheiten: Immobilien gelten als solide und werthaltige Sicherheiten, wodurch Banken bereit sind, hohe Finanzierungsquoten zu gewähren.
• Stabile Cashflows: Regelmäßige Mieteinnahmen bieten eine kalkulierbare Einnahmequelle zur Tilgung des Darlehens.
• Geringere Volatilität: Im Vergleich zu Aktien unterliegt der Immobilienmarkt geringeren Kursschwankungen.
• Langfristiger Anlagehorizont: Immobilieninvestoren planen häufig über Jahrzehnte, was den Einsatz von Fremdkapital besser planbar macht.
• Steuerliche Absetzbarkeit: Zinskosten mindern die Steuerlast, wodurch Fremdfinanzierung zusätzlich gefördert wird.