Haus verkaufen wegen Pflegeheim: Was Sie als Eigentümer beachten müssen

Der Umzug in ein Pflegeheim ist für viele ältere Menschen ein einschneidendes Ereignis – oft begleitet von gesundheitlichen Einschränkungen, emotionalem Stress und wichtigen finanziellen Entscheidungen. Eine besonders große Rolle spielt dabei häufig das eigene Haus: Ist es sinnvoll, die Immobilie zu verkaufen, um die Heimkosten zu decken? Wie läuft ein solcher Verkauf ab? Und welche rechtlichen und finanziellen Aspekte sind zu beachten?

1. Gründe für den Hausverkauf im Pflegefall

Viele ältere Menschen entscheiden sich für den Verkauf ihrer Immobilie, wenn sie dauerhaft in ein Pflegeheim ziehen müssen. Die Gründe dafür sind vielfältig:

• Das Haus ist zu groß und nicht barrierefrei.
• Pflege zuhause ist nicht mehr möglich.
• Die Unterhaltungskosten sind zu hoch.
• Das Haus steht leer und verfällt ohne Nutzung.
• Die Heimkosten sollen durch den Verkauf gedeckt werden.

Besonders bei Pflegegrad 3 oder höher ist ein dauerhafter Verbleib in der Immobilie häufig nicht mehr möglich. Der Verkauf des Hauses ist dann eine pragmatische Lösung – kann aber auch emotional belastend sein.

2. Was vor dem Verkauf organisiert werden muss

Wer sein Haus verkauft, während er in ein Pflegeheim umzieht, muss einige Vorbereitungen treffen. Dazu gehören:

• Rechtliche Handlungsfähigkeit prüfen: Ist die Eigentümerin oder der Eigentümer noch geschäftsfähig? Falls nicht, muss eine Vorsorgevollmacht oder eine gerichtlich bestellte Betreuung vorliegen, um den Verkauf rechtswirksam abwickeln zu können.
• Grundbuchauszug einholen: Dieser gibt Auskunft über Eigentumsverhältnisse und eventuelle Belastungen.
• Ermittlung des Marktwerts: Über einen Gutachter oder Immobilienmakler sollte der aktuelle Verkehrswert festgestellt werden.
• Räumung und Aufbereitung der Immobilie: Ein gepflegter Zustand wirkt sich positiv auf den Kaufpreis aus.
• Klärung von Erbfragen: Ist das Haus bereits überschrieben worden, gibt es Vorerben oder Pflichtteilsberechtigte?

3. Verkaufsoptionen im Überblick

Der Immobilienverkauf kann auf verschiedene Arten gestaltet werden – je nach Gesundheitszustand, finanzieller Lage und familiären Interessen:

3.1 Klassischer Verkauf gegen Einmalzahlung

Der direkte Verkauf an einen Käufer gegen eine einmalige Zahlung ist der häufigste Weg. Der Erlös kann vollständig zur Finanzierung des Pflegeplatzes verwendet werden. Wichtig: Je nach Höhe des Gewinns kann Spekulationssteuer anfallen, wenn das Haus nicht durchgehend selbst genutzt wurde.

3.2 Verkauf mit Wohnrecht oder Nießbrauch

Sollte ein baldiger Pflegeplatz nicht sofort notwendig sein, kann ein verkaufsbegleitendes Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht eingeräumt werden. Das ist vor allem dann interessant, wenn der Pflegebedarf nur zeitweise besteht oder das Pflegeheim zunächst nur zur Kurzzeitpflege genutzt wird.

Durch das Wohnrecht verringert sich der Verkehrswert der Immobilie – dafür bleibt das Wohnrecht lebenslang oder befristet gesichert.

3.3 Verrentung der Immobilie (Leibrente)

Bei der Immobilienverrentung wird das Haus verkauft – im Gegenzug erhält die ehemalige Eigentümerin eine monatliche Rente. Diese kann lebenslang oder zeitlich begrenzt gezahlt werden. Auch ein Wohnrecht kann damit kombiniert werden.

3.4 Verkauf an Familienangehörige

Viele Eigentümer möchten das Haus in der Familie halten. Ein Verkauf an Kinder oder Enkel kann sinnvoll sein – allerdings sollte der Kaufpreis marktüblich sein, um spätere steuerliche Probleme (z. B. Schenkungssteuer) zu vermeiden. Außerdem muss sichergestellt werden, dass keine Sozialhilferegressforderungen entstehen (siehe unten).

4. Pflegeheimkosten und Sozialamt: Wann wird der Hausverkauf notwendig?

Ein Platz in einem Pflegeheim kostet in Deutschland je nach Einrichtung und Pflegegrad häufig zwischen 2.500 € und 4.500 € im Monat. Die gesetzliche Pflegeversicherung übernimmt nur einen Teil davon.

Reichen die Einkünfte (z. B. Rente, Pension, Pflegegeld) nicht aus, muss Vermögen eingesetzt werden – also auch das eigene Haus. Erst wenn dieses verwertet wurde, kommt das Sozialamt für den Restbetrag auf.

Das bedeutet: Ein Hausverkauf ist in vielen Fällen Voraussetzung für staatliche Hilfe.

4.1 Selbstgenutzte Immobilie als Schonvermögen?

Wenn die Immobilie noch selbst bewohnt wird, zählt sie bis zu einer gewissen Grenze als Schonvermögen und muss nicht verkauft werden. Sobald jedoch der dauerhafte Einzug ins Heim erfolgt, entfällt dieser Schutz. Dann ist das Haus als verwertbares Vermögen anzusehen.

4.2 Rückforderungsansprüche bei Schenkungen

Wurde das Haus bereits vor einigen Jahren an Angehörige verschenkt oder überschrieben, kann das Sozialamt unter Umständen eine Rückforderung verlangen – insbesondere dann, wenn die Schenkung noch keine zehn Jahre zurückliegt. Diese sogenannte Zehnjahresfrist ist bei der Vermögensübertragung wichtig zu beachten.

5. Gestaltungsmöglichkeiten für einen sozialverträglichen Verkauf

Der Verkauf des Hauses muss nicht immer auf klassische Weise erfolgen. Es gibt zahlreiche Möglichkeiten, den Übergang individuell zu gestalten:

• Teilverkauf: Ein Teilverkauf ermöglicht, einen Teil des Immobilienwerts sofort zu erhalten, ohne komplett auf die Immobilie verzichten zu müssen.
• Rückmietmodell: Die Immobilie wird verkauft, aber durch ein Mietverhältnis kann eine Übergangszeit geschaffen werden, z. B. bis zum Einzug ins Heim.
• Verkauf mit Aufschub: Es kann vertraglich geregelt werden, dass der Kaufpreis gestundet oder erst mit tatsächlichem Heimbezug fällig wird.
• Vorrangige Absicherung durch Grundschuld: Im Fall von Pflege durch Angehörige kann ein Pflegemodell mit Gegenleistung über Grundbuchabsicherung gestaltet werden.

6. Steuerliche Aspekte

Beim Immobilienverkauf fallen unter Umständen Steuern an. Folgende Punkte sind zu beachten:

• Spekulationssteuer: Wird das Haus innerhalb von zehn Jahren nach Kauf und ohne Selbstnutzung verkauft, ist der Gewinn einkommensteuerpflichtig.
• Grunderwerbsteuer: Beim Verkauf an Dritte zahlt der Käufer diese Steuer – sie kann jedoch Einfluss auf die Preisverhandlungen haben.
• Schenkungs- und Erbschaftssteuer: Bei Übergaben innerhalb der Familie gelten Freibeträge. Doch auch Rückforderungen durch das Sozialamt müssen berücksichtigt werden.

7. Emotionale und familiäre Aspekte

Der Verkauf des Hauses im Alter ist nicht nur eine wirtschaftliche Entscheidung. Für viele Menschen hängt am Eigenheim ein Leben voller Erinnerungen. Der Loslösungsprozess ist oft schwer – gerade wenn Kinder oder Enkel den Wunsch äußern, das Haus zu übernehmen.

Wichtig ist, frühzeitig mit der Familie zu sprechen, Wünsche offen zu kommunizieren und professionelle Hilfe (z. B. durch Mediatoren oder Notare) bei Bedarf hinzuzuziehen.

Der Hausverkauf wegen eines Pflegeheimaufenthalts ist ein komplexer, oft emotionaler Schritt. Er bringt viele Herausforderungen mit sich – rechtlich, steuerlich, familiär und finanziell. Umso wichtiger ist es, sich frühzeitig zu informieren und professionelle Unterstützung in Anspruch zu nehmen.

Wer die Optionen kennt und gut vorbereitet ist, kann den Übergang ins Pflegeheim nicht nur finanziell absichern, sondern auch die eigenen Wünsche und Werte besser wahren.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Bitte wenden Sie sich bei konkreten Fällen an Notare, Steuerberater oder Fachanwälte.