Wie läuft eine Immobilienbewertung ab?

Die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie kann mithilfe von drei möglichen Verfahren durchgeführt werden. Ein Immobiliengutachter wird für eine solche Aufgabe das passende Verfahren für Ihre Immobilie wählen und anhand eines standardisierten Verfahrens die passende Bewertung ermitteln. Ein „bestes Verfahren“ gibt es hierbei nicht, für jedes Bewertungsverfahren gibt es das passende Anwendungsgebiet.

Vergleichswertverfahren

Für die Immobilienbewertungen von Eigentumswohnungen und Häusern, die selbst genutzt werden, eignet sich das Vergleichswertverfahren. Wie der Name schon aussagt, wird der Wert einer Immobilie mit Hilfe von Vergleichen anderer, ähnlicher Immobilien ermittelt. Für einen Vergleich müssen Immobilien gefunden werden, die im Hinblick auf Lage, Ausstattung und Eigenschaften mit dem Vergleichsobjekt vergleichbar sind. Das Ergebnis dieses Verfahrens ist eine Preisspanne, die durch verschiedene Immobilien festgelegt worden ist.

Vergleichswertverfahren eignet sich am besten dann, wenn es möglichst viele Vergleichsobjekte gibt. Regelmäßig ist dies in Großstädten und Ballungsgebieten der Fall. Im ländlichen Raum gibt es strukturbedingt weniger Vergleichsobjekte, daher wird die Preisspanne für den Immobilienwert im ländlichen Raum größer ausfallen als in einer Großstadt. Verschiedene Verkäufer werden für ein und dieselbe Immobilie verschiedene Preise aufrufen, daher kann es auch in Großstädten zu Preisschwankungen kommen.

Ein weiterer Nachteil ist, dass die Wohnungen nur bedingt vergleichbar sind. Eine Eigentumswohnung mit extravaganter Ausstattung und besonderen Merkmale kann daher nicht mit anderen, normal ausgestatteten Wohnungen verglichen werden bzw. die besonderen Merkmale dieser Eigentumswohnung werden bei der Wertermittlung nicht berücksichtigt.

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Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren eignet sich ebenso, wie das eben dargestellte Verfahren der Vergleichswerte für selbst genutzte Wohnimmobilien wie Wohnungen oder Häusern. Der Sachwert einer Immobilie wird anhand der Herstellung- bzw. Wiederbeschaffungskosten festgesetzt. Zusätzlich zu den Herstellungs- bzw. Wiederbeschaffungskosten wird der Grundstückswert hinzugerechnet. Wurde von dem sogenannten kommunalen Gutachterausschuss ein Bodenrichtwert festgelegt, ist die Ermittlung des Grundstückswertes relativ einfach.

Der Bodenrichtwert gibt den Wert des Bodens in einem räumlichen begrenzten Bereich an und wird vom kommunalen Gutachterausschuss festgelegt. Einige Bundesländer verfügen bereits über eine Online-Datenbank zur Ermittlung des Bodenrichtwertes, in anderen Bundesländern muss der Bodenrichtwert bei dem kommunalen Gutachterausschuss abgefragt werden. Solche Abfragen sind in der Regel kostenfrei. Für die Ermittlung der Herstellungskosten bedient sich der Gutachter einer Kostentabelle, die bestimmt Ausstattungsmerkmale und Gegebenheiten berücksichtigt.

Eventuell muss für jede einzelne Kategorie ein Zwischenwert gebildet werden, wenn diese Ausstattung nicht in der Wertetabelle erhalten ist. Hinzugerechnet werden auch die Baunebenkosten. Abgezogen von diesem Wert werden Abnutzungserscheinungen und ggfs. Standortfaktoren. Standortfaktoren können jedoch auch zu einer Aufwertung des Gebäudes führen. Alle Werte zusammengerechnet bilden schlussendlich den Sachwert einer Immobilie.

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Ertragswertverfahren

Vor allem für Mehrfamilienhäuser und für alle vermieteten Immobilien eignet sich das Ertragswertverfahren. Zukünftige Erträge durch Mieteinnahmen werden im Ertragswertverfahren neben den Kosten des Gebäudes und des Grundstücks berücksichtigt. Zunächst haben das Sachwertverfahren und dieses Verfahren dieselbe Ausgangslage. Auch bei diesem Verfahren wird zunächst der Grundstückswert ermittelt.

Wenn der Grundstückswert vorliegt, wird mithilfe eines sehr komplexen Rechenverfahrens der zukünftige, erwartete Mietertrag prognostiziert. Verringert wird dieser Wert um die Verzinsung des Bodenwertes und die jährlichen Bewirtschaftungskosten. Die Verzinsung des Bodenwertes wird mit dem sogenannten Liegenschaftszinssatz berechnet. Der Liegenschaftszinssatz wird vom kommunalen Gutachterausschuss festgelegt und fortlaufend neu berechnet.

Das Ergebnis aus den Größen Mietertrag, Bewirtschaftungskosten und Verzinsung des Bodenwertes ist der Reinertrag. Hinzukommt dann noch die Nutzungsdauer des Gebäudes. Der Gebäudereinertrag wird dann mit dem Grundstückswert zusammengerechnet und ergibt den Ertragswert.

Ein Rechenbeispiel zur Verdeutlichung:

In unserem Beispiel hat eine Immobilie eine Restnutzungsdauer von 40 Jahren. 40.000 € jährlich können als Mietertrag generiert werden, 10.000 € betragen die jährlichen Bewirtschaftungskosten. Das Grundstück der Immobilie ist 100.000 € wert. Das Grundstück wird mit einem Liegenschaftszins in Höhe von 4 Prozent verzinst. 26.000 € (40.000 € Mieterträge – 10.000 € Bewirtschaftungskosten – 4.000 € Verzinsung Bodenwert) sind damit der jährlich Mietertrag. 1.114.000 € (26.000 € jährlich, Nutzungsdauer 40 Jahre + 100.000 € Grundstück) ist somit der Ertragswert der Immobilie.

Fazit

Mit Hilfe eines Immobiliengutachtens zur Immobilienbewertung Ihrer Eigentumswohnung oder Ihres Hauses erfahren Sie den wirklichen Immobilienwert Ihres Objekts. Die Kosten für einen Immobilienmakler und ein Wertgutachten sind im Vergleich zu den Kosten eines Hauses sehr gering. Zusätzlich profitieren Sie davon, dass Ihr Immobilienmakler das Haus oder die Eigentumswohnung zu einem realistischen Preis am Markt anbieten kann.

So werden Sie schneller einen Käufer für Ihre Immobilie finden, als wenn der Preis deutlich zu hoch angesetzt ist. Ein Makler wird Ihre Immobilien begutachten und anhand der Lage, Ausstattung und Besonderheiten einen Preis festlegen, der gegebenenfalls noch durch weitere Besonderheiten Zu- oder Abschläge erhalten wird und Ihre Immobilie dann zu einem marktangemessenen Preis anbieten. Kontaktieren Sie uns und wir beraten Sie zu den Möglichkeiten Ihrer Immobilienwertermittlung.

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