Vor- und Nachteile des Immobilienverkaufs mit Nießbrauchrecht oder Wohnrecht

Der Immobilienverkauf unter Einbehalt eines Nießbrauchrechts oder Wohnrechts stellt eine besondere Form der Vermögensübertragung dar. Für den Verkäufer – also die Person, die zugleich Nießbrauch- oder Wohnrechtsberechtigter wird – kann diese Gestaltung eine attraktive Möglichkeit bieten, Wohnsicherheit und Liquidität miteinander zu verbinden. In diesem Artikel beleuchten wir die Vorteile und Risiken dieser Strategie im Detail – stets aus Sicht des Verkäufers bzw. des Berechtigten.

Grundlagen: Was ist Nießbrauch? Was ist Wohnrecht?

Nießbrauchrecht

Der Nießbrauch ist ein umfassendes Nutzungsrecht an einer Immobilie. Der Berechtigte darf die Immobilie selbst nutzen oder auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Eigentümer bleibt jedoch der Käufer.

Wohnrecht

Das Wohnrecht ist ein persönliches Recht auf Nutzung der Immobilie – in der Regel beschränkt auf die Eigennutzung. Eine Vermietung ist meist ausgeschlossen. Es ist somit enger gefasst als der Nießbrauch.

Typische Ausgangssituation des Verkäufers

In vielen Fällen handelt es sich um ältere Menschen, die im Eigenheim leben, aber mit Blick auf das Alter ihre Vermögensstruktur ändern möchten. Die Motivation kann darin liegen, die Immobilie bereits zu Lebzeiten zu übertragen, Liquidität zu schaffen, die Erbfolge zu regeln oder sich langfristig Wohnsicherheit zu sichern.

Vorteile für den Verkäufer mit Nießbrauch oder Wohnrecht

1. Lebenslanges Wohnrecht und Sicherheit

Der größte Vorteil ist die garantierte Sicherheit: Auch nach dem Verkauf kann der Verkäufer in der Immobilie wohnen bleiben – rechtlich abgesichert, in der Regel bis zum Lebensende. Diese Wohnsicherheit ist besonders in hohem Alter oder bei Pflegebedürftigkeit essenziell.

2. Liquiditätsgewinn

Durch den Verkauf wird Vermögen freigesetzt. Der Verkäufer erhält einen Kaufpreis (abzüglich des Werts des Nießbrauchs oder Wohnrechts), den er für Konsum, Pflege oder Vermögensumstrukturierung nutzen kann. Gerade bei nicht ausreichender Rente kann dies entscheidend sein.

3. Vorweggenommene Erbfolge

Der Verkauf – beispielsweise an die eigenen Kinder – kann Bestandteil der vorweggenommenen Erbfolge sein. So lassen sich frühzeitig Streitigkeiten vermeiden und steuerliche Gestaltungsspielräume nutzen, insbesondere bei Überschreitung von Freibeträgen.

4. Steuerliche Vorteile bei der Erbschaftsteuer

Der Wert des Nießbrauchs wird vom Immobilienwert abgezogen. Dadurch reduziert sich die Bemessungsgrundlage für die Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer. Das kann helfen, steuerliche Freibeträge optimal zu nutzen.

5. Schutz vor Zugriff durch Dritte

Wird die Immobilie frühzeitig veräußert, ist sie – nach Ablauf etwaiger Fristen – nicht mehr Teil des eigenen Vermögens. Das kann Schutz vor Gläubigern oder dem Rückgriff des Sozialamts (z. B. bei Pflegebedürftigkeit) bieten.

Nachteile und Risiken für den Verkäufer

1. Verlust der Verfügungsgewalt

Mit dem Verkauf verliert der Verkäufer das Eigentum. Er kann nicht mehr frei über das Objekt verfügen oder dieses etwa verkaufen, verschenken oder belasten. Auch Umbauten oder Modernisierungen sind nur noch eingeschränkt möglich.

2. Abhängigkeit vom neuen Eigentümer

Besonders bei Wohnrecht besteht eine starke Bindung an die Immobilie. Kommt es zu Konflikten mit dem Käufer (z. B. bei Familienübertragungen), kann die Wohnsituation belastend werden. Auch bei Eigentümerwechsel durch Weiterverkauf bleibt das Wohnrecht bestehen, doch die neue Situation kann Unbehagen bereiten.

3. Eingeschränkte Flexibilität

Ein Wechsel der Wohnsituation – etwa in eine kleinere Wohnung oder ein Pflegeheim – kann problematisch sein. Das Recht besteht weiter, doch es lässt sich in der Regel nicht einfach „verkaufen“ oder „zurückgeben“ – und ist nur bedingt übertragbar.

4. Reduzierter Kaufpreis

Der Käufer zahlt einen geringeren Preis als bei einem freien Verkauf, da er die Belastung durch das Nießbrauch- oder Wohnrecht übernimmt. Das mindert den Erlös deutlich – je nach Alter und Lebenserwartung des Verkäufers teils erheblich.

5. Komplexität und rechtlicher Klärungsbedarf

Die Vertragsgestaltung erfordert juristische Expertise. Fehlerhafte Formulierungen können zu Streitigkeiten führen oder die Wirksamkeit gefährden. Eine notarielle Beurkundung und sorgfältige Beratung sind daher unumgänglich.

Wirtschaftliche Bewertung: Wie wird der Wert des Nießbrauchs oder Wohnrechts berechnet?

Der Wert richtet sich nach dem Alter des Berechtigten und dem statistisch erwartbaren Zeitraum der Nutzung. Grundlage sind Sterbetafeln des Statistischen Bundesamts und ein gesetzlich festgelegter Kapitalisierungsfaktor (nach Bewertungsgesetz).

• Nießbrauchwert bei Selbstnutzung: Jahreswert der ersparten Miete × Kapitalisierungsfaktor
• Nießbrauchwert bei Vermietung: Jahresnettomieteinnahmen × Kapitalisierungsfaktor
• Wohnrecht: Vergleichbar mit Nießbrauch bei Selbstnutzung, allerdings ohne Möglichkeit zur Vermietung

Praxisbeispiele

Beispiel 1: Ehepaar, 75 und 73 Jahre alt

Das Ehepaar verkauft ihr Haus im Wert von 600.000 € an den Sohn. Sie behalten sich den lebenslangen Nießbrauch vor. Der errechnete Wert des Nießbrauchs beträgt 240.000 €. Der Sohn zahlt einen Kaufpreis von 360.000 €. Die Eltern sichern sich lebenslange Wohnmöglichkeit und erhalten Liquidität – gleichzeitig fließt die Immobilie bereits in das Familienvermögen über.

Beispiel 2: Alleinstehende Seniorin, 82 Jahre

Sie verkauft ihre Eigentumswohnung mit einem Wohnrecht. Da sie keine Mieteinnahmen erzielen kann, wird das Wohnrecht geringer bewertet. Der Verkaufserlös ist daher höher als beim Nießbrauch. Allerdings verliert sie mehr Kontrolle über die Wohnung und kann diese auch bei späterem Auszug nicht mehr verwerten.

Der Immobilienverkauf unter Vorbehalt eines Nießbrauchs oder Wohnrechts kann für Verkäufer ein strategisch sinnvoller Schritt sein – insbesondere im Alter. Er bietet Sicherheit und Liquidität, hat jedoch auch irreversible Konsequenzen. Wichtig ist, die eigene Lebensplanung, familiäre Strukturen und wirtschaftlichen Bedürfnisse realistisch einzuschätzen und sich professionell beraten zu lassen. Nur so lässt sich sicherstellen, dass diese Entscheidung langfristig die gewünschten Vorteile bringt – ohne in eine Falle der Abhängigkeit oder wirtschaftlichen Unflexibilität zu geraten.

Empfehlung

Vor der Entscheidung sollten folgende Punkte unbedingt beachtet werden:

• Individuelle Lebensplanung und gesundheitliche Perspektiven
• Familiäre Beziehungen und mögliche Konflikte
• Rechtliche Gestaltung des Vertrags mit juristischer Beratung
• Steuerliche Auswirkungen, insbesondere bei vorweggenommener Erbfolge
• Absicherung gegen Insolvenz oder Veräußerung durch den Erwerber

Ein Immobilienverkauf mit Nießbrauch- oder Wohnrecht ist kein Alltagsgeschäft – aber eine durchdachte Lösung für Menschen, die auch im Alter aktiv gestalten möchten.