Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf: Regeln, Fristen und Ausnahmen

Wer eine Immobilie verkauft, kann unter Umständen steuerpflichtig sein – insbesondere, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Diese Steuer wird umgangssprachlich Spekulationssteuer genannt, rechtlich korrekt handelt es sich um Einkommensteuer auf private Veräußerungsgeschäfte gemäß §23 EStG.

Was ist die Spekulationssteuer?

Die Spekulationssteuer fällt an, wenn ein Wirtschaftsgut – wie etwa eine Immobilie – innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren mit Gewinn verkauft wird. Der Gewinn wird dem zu versteuernden Einkommen zugerechnet und unterliegt dem persönlichen Steuersatz.

Wann ist der Immobilienverkauf steuerfrei?

Ein Verkauf ist steuerfrei, wenn:

• die Immobilie mehr als 10 Jahre im Besitz war oder
• sie zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich selbst genutzt wurde oder
• sie im Verkaufsjahr und den zwei vorangegangenen Jahren genutzt wurde.

Die wenig bekannte Ausnahme: Steuerfrei nach nur einem Tag

Kaum bekannt, aber gesetzlich möglich ist eine vollständige Steuerfreiheit bereits nach nur einem Tag Eigentum, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:

• Die Immobilie wurde ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt (auch wenn nur sehr kurz)
• Es fand keine Vermietung statt
• Es liegt ein plausibler, nachvollziehbarer Grund für den schnellen Verkauf vor

Begründet wird dies mit §23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG:

Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Das heißt: Selbst wenn man die Immobilie z. B. am 1.1. selbst bezieht und am 2.1. verkauft, ist der Verkauf steuerfrei, sofern keine Vermietung stattfand. Der Bundesfinanzhof akzeptiert hier im Einzelfall auch sehr kurze Nutzungszeiträume, sofern die Eigennutzung ernsthaft begonnen wurde und triftige Gründe für den Verkauf bestehen (z. B. Krankheitsfall, familiäre Veränderung etc.).

Die „Drei-Jahres-Regel“ bei Eigennutzung

Alternativ zur vollständigen Eigennutzung reicht es auch aus, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr sowie in den zwei Vorjahren zumindest an jeweils einem Tag selbst genutzt wurde. Beispiel:

• 31.12.2024: Bezug der Immobilie
• 2025: durchgehende Eigennutzung
• 01.01.2026: noch bewohnt
• Verkauf am 02.01.2026: steuerfrei

Wie wird der Veräußerungsgewinn berechnet?

Der steuerpflichtige Gewinn ist nicht einfach Verkaufspreis minus Kaufpreis. Es dürfen bestimmte Verkaufskosten abgezogen werden:

• Maklergebühren
• Notar- und Grundbuchkosten
• Modernisierungen (unter Umständen)

Beispielrechnung:

• Kaufpreis: 300.000 €
• Verkaufspreis: 450.000 €
• Makler + Notar: 15.000 €
• Veräußerungsgewinn: 135.000 €

Dieser Gewinn wird dem persönlichen Einkommen des Jahres hinzugerechnet. Beispiel:

• Jahreseinkommen: 60.000 €
• Veräußerungsgewinn: 117.000 €
• Gesamteinkommen: 177.000 €

Die zu zahlende Steuer richtet sich nach dem individuellen Steuersatz und kann schnell fünfstellige Beträge erreichen.

Sonderfall Erbschaft und Schenkung

Bei geerbten oder geschenkten Immobilien gilt die Spekulationsfrist des Erblassers bzw. Schenkers weiter. Wurde die Immobilie beispielsweise 7 Jahre vor dem Erbfall gekauft, kann der Erbe sie bereits nach weiteren 3 Jahren steuerfrei verkaufen.

Die Spekulationssteuer ist eine wichtige steuerliche Hürde beim Immobilienverkauf. Wer jedoch die Regeln kennt, kann sie legal umgehen – sei es durch lange Haltedauer, Eigennutzung oder sogar durch den sofortigen Rückverkauf, wenn eine Eigennutzung glaubhaft begonnen, aber nicht fortgeführt werden kann.

Wer vor dem Verkauf einer Immobilie steht, sollte sich frühzeitig steuerlich beraten lassen, um Optimierungspotenzial rechtzeitig zu erkennen und zu nutzen.