Voraussetzungen für eine Immobilienfinanzierung: Das sollten Sie wissen

1. Solide Eigenkapitalbasis

Eine der wichtigsten Voraussetzungen für eine Immobilienfinanzierung ist das vorhandene Eigenkapital. Zwar sind auch 100%- oder sogar 110%-Finanzierungen in bestimmten Fällen möglich, aber je höher der Eigenkapitalanteil, desto besser sind die Konditionen – insbesondere bei Zinsen und Tilgung.

Empfohlener Eigenkapitalanteil

• Mindestens 20–30 % des Kaufpreises + Kaufnebenkosten gelten als solide Basis.
• Bei Eigennutzung raten viele Banken zu einem Eigenkapitalanteil von mindestens 10–20 %.
• Bei Kapitalanlagen (z. B. vermieteten Wohnungen) ist auch eine 100%-Finanzierung möglich – allerdings nur mit exzellenter Bonität.

Was zählt zum Eigenkapital?

• Bankguthaben und Tagesgeld
• Bausparguthaben und Bauspardarlehen
• Wertpapiere und Fonds (nach Abzug von Sicherheitsabschlägen)
• Private Darlehen innerhalb der Familie
• Eigenleistungen beim Hausbau („Muskelhypothek“)

2. Stabiles und ausreichendes Einkommen

Ein weiterer zentraler Faktor ist das regelmäßige Einkommen. Banken prüfen genau, ob der Antragsteller in der Lage ist, die monatlichen Raten über Jahre hinweg zuverlässig zu bedienen. Dabei geht es nicht nur um die Höhe, sondern auch um die Beständigkeit des Einkommens.

Wichtige Kriterien:

• Nettoeinkommen (alle Einkünfte nach Steuern)
• Regelmäßigkeit (z. B. unbefristeter Arbeitsvertrag)
• Weitere Einnahmen (z. B. Mieteinnahmen, Kindergeld, Nebenerwerb)

Faustregel für Haushaltsrechnung:

Die Kreditrate (bestehend aus Zins und Tilgung) sollte nicht mehr als 35–40 % des Nettoeinkommens betragen. Banken führen hierzu eine sogenannte Haushaltsrechnung durch, bei der alle Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt werden.

3. Art und Sicherheit des Arbeitsverhältnisses

Ein sicherer Job erhöht die Wahrscheinlichkeit, dass eine Finanzierung genehmigt wird. Besonders bevorzugt werden:

• Unbefristete Arbeitsverhältnisse
• Beamte oder Angestellte im öffentlichen Dienst
• Langfristige Beschäftigung (>6 Monate in der Probezeit gilt meist als Risiko)

Selbstständige oder Freiberufler müssen in der Regel umfangreiche Unterlagen (z. B. BWA, Steuerbescheide der letzten 2–3 Jahre) vorlegen und mit höheren Anforderungen rechnen.

4. Bonität und SCHUFA-Auskunft

Die Bonität des Antragstellers ist entscheidend. Die Bank prüft dabei u. a.:

• Einträge in der SCHUFA (positive wie negative)
• Zahlungsverhalten in der Vergangenheit
• Vorhandene Kredite und Verbindlichkeiten

Ein negativer SCHUFA-Eintrag kann die Finanzierung erheblich erschweren oder sogar verhindern. Es ist daher empfehlenswert, vor dem Kreditantrag eine kostenlose Selbstauskunft bei der SCHUFA einzuholen.

5. Alter des Kreditnehmers

Das Alter spielt eine größere Rolle, als viele glauben. Banken kalkulieren mit dem sogenannten „Tilgungshorizont“ – also dem Zeitraum, bis der Kredit vollständig zurückgezahlt ist.

• Unter 40 Jahren: lange Laufzeiten, moderate Tilgungssätze möglich
• Über 50 Jahren: häufig höhere Tilgung notwendig, um bis Renteneintritt schuldenfrei zu sein

Senioren über 60 oder 65 haben deutlich eingeschränkte Möglichkeiten für lange Finanzierungen – außer es besteht sehr hohes Eigenkapital oder zusätzliche Sicherheiten.

6. Immobilie als Kreditsicherheit

Die zu finanzierende Immobilie dient der Bank im Regelfall als Sicherheit. Deshalb ist der Zustand und die Werthaltigkeit der Immobilie von zentraler Bedeutung.

Geprüft werden u. a.:

• Lage der Immobilie (Makro- und Mikrolage)
• Baujahr und Zustand (Sanierungsstau?)
• Marktwert und Beleihungswert
• Nutzungspotenzial (Selbstnutzung oder Vermietung?)

Je besser die Immobilie als Sicherheit geeignet ist, desto höher kann die Beleihung sein – in Einzelfällen bis zu 100 % oder mehr des Kaufpreises.

7. Weitere Vermögensverhältnisse

Banken werfen auch einen Blick auf das Gesamtvermögen. Dazu zählen:

• Sparguthaben und Rücklagen
• Aktien, Fonds oder Beteiligungen
• Andere Immobilien oder Grundbesitz
• Wertgegenstände wie Fahrzeuge (mit Vorsicht gewertet)

Ein stabiler Vermögenshintergrund zeigt finanzielle Zuverlässigkeit und verbessert das Scoring.

8. Haushaltsrechnung und Lebenshaltungskosten

Ein zentraler Bestandteil der Kreditwürdigkeitsprüfung ist die sogenannte Haushaltsrechnung. Dabei werden alle laufenden Einnahmen den fixen Ausgaben gegenübergestellt:

Typische Ausgabenblöcke:

• Miete (falls relevant)
• Versicherungen
• Auto, Benzin, Tickets
• Strom, Internet, Telefon
• Lebensmittel, Freizeit, Kinder

Die Bank verwendet pauschale Lebenshaltungskosten je nach Haushaltsgröße. Als grober Richtwert gelten etwa:

• ca. 800 – 1.000 € für eine Einzelperson
• + ca. 300 – 500 € pro weitere Person

9. Tilgung und Zinsbindung

Auch die gewählte Finanzierungsstruktur beeinflusst die Vergabeentscheidung:

• Tilgung: 2–3 % jährlich sind heute üblich; bei kurzer Laufzeit auch höher
• Zinsbindung: 10 bis 15 Jahre bietet Planungssicherheit, besonders bei niedrigen Zinsen
• Annuitätendarlehen: Kombination aus gleichbleibender Rate, sinkendem Zinsanteil und steigendem Tilgungsanteil

10. Sonderfälle und Alternativen

In manchen Fällen kann eine Finanzierung auch ohne klassische Bank erfolgen oder ergänzt werden durch:

• Privatkredite von Familie oder Freunden
• Förderdarlehen (z. B. KfW für energetische Sanierungen)
• Förderprogramme der Länder oder Kommunen (z. B. für Familien, Ersterwerber)
• Leibrente oder Nießbrauchmodelle bei älteren Eigentümern

Wer eine Immobilienfinanzierung plant, sollte sich umfassend auf die Prüfung durch die Bank vorbereiten. Neben dem Eigenkapital spielen Einkommen, Beruf, Alter, Bonität und die Immobilie selbst eine große Rolle. Eine strukturierte Vorbereitung, vollständige Unterlagen und realistische Kalkulationen erhöhen nicht nur die Chancen auf eine Zusage, sondern ermöglichen auch bessere Konditionen.

Wer unsicher ist, kann sich von unabhängigen Finanzierungsvermittlern beraten lassen oder Vergleichsportale nutzen, um die besten Angebote zu finden.